《国家基本公共服务体系“十二五”规划》规定，“国家建立基本住房保障制度，维护公民居住权利，逐步满足城乡居民基本住房需求，实现住有所居” 。“十二五”期间，我国计划建设城镇保障性住房和棚户区改造住房3600万套，保障性住房覆盖面达到20%左右，重点将加快发展公共租赁房，继续推进廉租住房和经济适用住房建设，增加限价商品住房供应。随着大量的保障性住房投入使用，我国的住房保障将迈入“建管并重”的攻坚阶段，保障性住房后续运营管理问题日益突出，如何用好、管好如此巨大的保障性住房，引导保障对象在收入提高后及时退出，将是我们今后主要面临的工作。 　　一、保障性住房管理现状及存在的问题 　　近几年，保障性住房建设力度不断加大，住房保障制度不断完善，但具体管理方式仍需进一步细化、深入。目前，部分存在市县对住房保障规范化管理的重要性认识不足，重建设、轻管理的现象，对退出保障系统的约定没有“从严”，法规制度不健全等。 　　㈠制度建设需不断完善。目前，国务院出台了多项通知，从严、从细要求加快保障性住房建设。2007年，国务院印发了《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》总体战略，相关部门也制定了具体的配套措施，明确要求各级政府、相关部门着力解决城镇低收入家庭的住房困难问题，并从政策扶持、税费优惠、建设管理以及保障房的准入、退出作出了明确规定。但尚未将住房保障工作纳入法制化轨道，缺乏住房保障工作的法律依据。 　　㈡信息技术应用有待进一步发展。随着互联网技术的发展，信息技术的联网使用在东中部地区以及覆盖到市、区县住房保障机构，提高了工作效率和准确性，方便了群众。但是，目前还存在一些问题，主要是关联性还不够，收入、资产、户籍和婚姻状况等多方面数据无法直接查询，导致工作量的成倍增加；信息未实现全覆盖，一些较早建设的经适房没有载入数据库，不能对保障房房源全覆盖；科技手段未普及，街道办（镇）尚未使用该信息系统。 　　㈢退出管理缺乏有效手段。除廉租住房货币补贴因收入等其他水平提高后自动退出外，其他保障方式的退出管理缺乏有效的手段。一是家庭资产核查难。保障对象的家庭收入、资产情况是实施保障的基础，更是落实退出机制的核心。二是调查取证难。相较于资产核查，对于将廉租住房转让、转租、出借或者用于违法活动等情形，必须实施现场调查取证。实践中，调查取证由于调查对象的拒不配合导致取证难度相当大。三是执法监管难。廉租住房退出管理中，需要涉及资产核查、日常巡查、入户调查等大量事务。目前，从事住房保障的执法人员和执法队伍严重缺乏。 　　㈣实施机构建设需要继续加强。据对东部某发达地区地级市调查，全市共有管理机构105个，市区两级住房保障管理机构大多是由原房改科转变而来，且没有实现住房保障政策制定机构与实施机构的分离，造成了承担住房保障工作的机构职责不清。住房保障工作实施机构的缺乏会造成经济适用房、廉租房出售、出租以后，就一定程度上脱离了政府的监管，导致退出机制失效，转售、转租情况的出现。 　　二、保障性住房运营管理的对策建议 　　㈠加强住房保障立法工作。住房保障工作是政府的一项重要职能，其基本的目的是要保证公民的基本居住权，保持和维护社会的安全与稳定。为完善住房保障制度，建立从保障对象、建设标准、分配规定、后续管理等方面的法制程序，应尽早出台《基本住房保障条例》。 　　㈡强化监督管理，实现公平公正。主要内容包括实施动态监管和科学管理。一是依法签订住房保障租赁合同，合同期满要求续保的必须要经过重新审核，只有符合条件者方准予续签；二是严格审核住房保障的准入和退出对象，当保障对象收入水平超过当年最低收入标准时，将让其按期腾退住房或停发住房租金补贴；三是住房保障及管理情况适时向公众公示，杜绝黑箱操作，确保公开、透明。 　　㈢加强日常监管。加大日常巡查力度，形成定期巡查与不定期抽查的机制，可以依托物业服务企业加大巡查力度，一旦发现保障性住房住户有违规行为，在规定时间内报告主管部门。重点发挥部门协查资产信息，提高核查准确率。运用信息技术手段对居住进行使用监管，要求使用人在一定时间内（譬如一周一次）对设置在房屋内的监测设备进行指纹检录，如在一定时间内保障对象本人未进行指纹录入，住房保障部门则可采取相应管理措施。 　　㈣建立“梯度退出”机制。经调查，有些城市住房保障体系已较为齐全，实现了无缝隙、全覆盖保障。实行梯级保障