一、 我国住房抵押贷款市场的发展现状 　　1998年国务院宣布停止住房的实物分配，改为货币分配。自此，我国房地产市场发展迅速。随着房价的飙升，住房抵押贷款成为普通家庭购房的主要途径。目前，我国住房抵押贷款分为两种，一种是普通商业贷款，另一种是政策性贷款，两者的主要区别是政策性贷款享有1%的利率优惠。商业银行是发放商业贷款的主体，工农中建四大国有商业银行占据房贷市场的大部分份额，而政策性贷款则由住房公积金管理中心发放。我国的住房公积金由地级政府管理，各地住房公积金的规模因经济发展水平而异。在商业性贷款中，四大行占据着主导地位，下表是2011年四大行住房抵押贷款余额及其占银行总贷款余额的比重：（资料来源：工农中建2011年年度财务报告） 银行名称 个人住房贷款数额（单位：百万元） 个人住房贷款占该行总贷款比例（%） 中国工商银行 1,176,564 15.11% 中国农业银行 891,502 15.84% 中国银行 1,025,988 19.69% 中国建设银行 1,317,444 20.28% 　　如上表，个人住房贷款已成为银行重要的资产之一，工、农、建个人住房贷款余额均已超过了万亿。四家国有商业银行个人住房贷款总余额为4.4万亿，约占当年GDP的9.3%。在住房抵押贷款市场规模不断扩大之际，其潜在的风险也逐渐暴露出来。目前，商业银行发放住房抵押贷款的资金来源主要是存款，而我国存款的最长期限为5年，贷款期限则长达10年、20年。存贷期限不对称给商业银行带来了流动性风险，不利于商业银行的长期发展和经营绩效的提升。而住房公积金管理中心没有一个统一的管理机构，无法获得流动资金支持，其面临的流动性风险将更加致命。 二、 住房抵押贷款证券化 　　以住房抵押贷款为基础发行的债券被称为MBS，它是一种现代住房融资体制。关于住房抵押贷款证券化的研究在国外层出不穷，但在国内，最早的研究可以追溯到新世纪伊始，陈钊（2000）论述了美国住房抵押贷款证券化的现状，吴晓灵（2000）阐述了证券化的实施步骤，但两人的研究并未结合中国当时的实际，我国从1998年开始，住房才进入市场分配，当时的市场条件和规模无法达到证券化的要求。2009年，住房和城乡建设部住房保障司和住房和城乡建设部公积金监管司在经过多国考察和理论学习后，出版了《国外住房金融研究汇编》，详细阐述了各国的住房金融制度，为我国证券化道路奠定了基础，同时也是我国住房金融体制改革的强烈信号。 　　在以MBS为基础的住房融资体制下，原先由银行单独承担的多项职能被分解由多个组织承担。抵押贷款证券化做得最好的是美国，加拿大等国家，以美国为例，到1999年年底，全美住房贷款余额为4.76万亿美元，证券化余额为2.57万亿美元，占贷款余额的55%，证券化已成为住房融资的主要方式。以房利美和房贷美为例，其证券化交易结构如下： 　　SPV是MBS的发行者，其作用在下文中将会提到。通过上述流程，证券化将原本集中在银行的风险分散到每一个投资者手中，而且使贷款资金来源资本化，存贷期限相匹配，促进了住房金融的稳定。而且，证券化的发展能够促进住房贷款利率的降低，支持中低收入居民购房，有利于房地产市场的发展，刺激一国的国民经济。我国房地产市场经过十几年的发展，已经积累了大量的房贷资产，住房抵押贷款证券化已成为不可避免的趋势。 三、 我国住房抵押贷款证券化的必要性 1、 银行规避风险 　　在2003年到2010年的8年间，工农中建四大国有商业银行相继完成股份制改造，其经营与管理日益规范化、现代化。面对快速增长的住房抵押贷款资产，银行必须做好风险防范措施。通过住房抵押贷款证券化，银行可以将表内业务表外化，实现风险转移。而四大国有商业银行作为住房抵押贷款的主要持有者，更有必要通过证券化实现稳健经营，提升效益。 2、 促进房地产市场的稳定发展 　　近几年，我国房价一路高涨，老百姓只能望房兴叹。虽然银行为购房者提供住房抵押贷款，但高昂的利息和不菲的首付就足以让许多人却步。以上海市为例，2001-2011年十年间，上海市房价年均增幅为14.1%，而同期居民人均可支配收入仅年均增幅仅为9.47%，房价的增长已经偏离了居民收入，家庭对住房的支付能力不断下降。而住房抵押贷款证券化有利于促进市场竞争，降低贷款利率，同时通过提供保险降低首付比例，这能让更多的中低收入者买得起房，使房地产市场健康稳定地发展。 四、 我国住房抵押贷款证券化的实现途径 1、 制定合适的抵押贷款利率制度 　　从20世纪90年代中期开始，中国人民银行